Bảng giá đất TP. Hồ Chí Minh 2026 được điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 và quyết định của UBND Thành phố, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Sau khi sập nhập theo Nghị quyết 202/2025/QH15, TP. Hồ Chí Minh mới bao gồm toàn bộ lãnh thổ TP. Hồ Chí Minh cũ, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa–Vũng Tàu. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng và các giao dịch bất động sản trên địa bàn rộng lớn này.

Cơ cấu hành chính mới TP. Hồ Chí Minh sau sập nhập 2025

Việt Nam áp dụng mô hình hành chính 2 cấp kể từ năm 2025: cấp thành phố và cấp phường/xã. Không còn cấp quận/huyện/thành phố trực thuộc. TP. Hồ Chí Minh sau sập nhập có:

  • Lãnh thổ: khoảng 7.900 km² (gồm HCM cũ ~2.100 km², Bình Dương ~2.700 km², Bà Rịa–Vũng Tàu ~2.000 km² hành chính đất liền).
  • Dân số: trên 15 triệu người, đô thị lớn nhất Việt Nam.
  • Các phường/xã trực thuộc: hơn 180 đơn vị hành chính cấp xã, trực tiếp thước TP. Hồ Chí Minh không qua cấp trung gian.

Tổng quan Bảng giá đất TP. Hồ Chí Minh 2026

Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất phải được cập nhật hàng năm, tiệm cận giá thị trường thực tế. UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành bảng giá đất trước ngày 31/12 hàng năm cho toàn bộ địa bàn mở rộng.

Những điểm mới đáng chú ý trong bảng giá đất TP. Hồ Chí Minh 2026:

  • Phương pháp định giá tiệm cận thị trường, giảm khoảng cách với giá giao dịch thực tế.
  • Hệ số điều chỉnh giá đất (K) cập nhật theo từng vùng lãnh thổ: khu lõi cũ HCM, khu vực Bình Dương và khu vực Bà Rịa–Vũng Tàu.
  • Phân loại chi tiết theo đường phố, vị trí 1–3 trong từng khu vực dân cư.
  • Không còn phân theo quận/huyện — bảng giá phân theo vùng và tuyến đường cụ thể.

Khung giá đất khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh 2026

Khu vực lõi đô thị (trung tâm thành phố cũ) vẫn ghi nhận mức giá cao nhất:

Phường trung tâm — khu vực Nguyễn Huệ, Lê Duẩn, Đồng Khởi

  • Mặt đường Nguyễn Huệ, Lê Duẩn: từ 400–700 triệu đồng/m².
  • Mặt đường Đồng Khởi, Lý Tự Trọng: từ 300–500 triệu đồng/m².
  • Ngõ hẻm, khu dân cư nội bộ: từ 100–200 triệu đồng/m².

Phường khu vực Nguyễn Đình Chiểu, Võ Thị Sáu, Nam Kỳ Khởi Nghĩa

  • Mặt đường chính: từ 130–280 triệu đồng/m².

Khu vực đô thị sáng tạo phía Đông (Thủ Thiêm, An Phú, Thảo Điền)

  • Khu trung tâm Thủ Thiêm: từ 150–400 triệu đồng/m².
  • An Phú, Thảo Điền, Bình An: từ 120–300 triệu đồng/m².
  • Khu công nghệ cao, ĐH Quốc gia: từ 40–90 triệu đồng/m².

Khu vực Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình

  • Mặt đường trục chính: từ 80–180 triệu đồng/m².
  • Hừt đường, trong ngõ hẻm: từ 40–80 triệu đồng/m².

Các mức giá trên mang tính tham chiếu thị trường. Giá đất chính thức theo Quyết định UBND TP. Hồ Chí Minh có thể tra cứu tại Cổng thông tin điện tử thành phố (hochiminhcity.gov.vn).

Giá đất vùng sáp nhập: Bình Dương và Bà Rịa–Vũng Tàu

Sau sáp nhập, địa bàn TP. Hồ Chí Minh mở rộng sang hai vùng có đặc trưng giá đất riêng biệt:

Vùng Bình Dương (phía Bắc)

  • Khu vực Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An (giáp ranh HCM cũ): từ 30–80 triệu đồng/m².
  • Khu công nghiệp và đô thị mới Bình Dương (Bình Phước, Thiện Tân): từ 15–40 triệu đồng/m².
  • Các phường nội ô Thủ Dầu Một, mặt đường chính: từ 50–120 triệu đồng/m².

Vùng Bà Rịa–Vũng Tàu (phía Đông Nam)

  • Phường trung tâm TP. Vũng Tàu, mặt biển: từ 80–200 triệu đồng/m².
  • Khu vực Bà Rịa, Phú Mỹ, Long Hải: từ 15–60 triệu đồng/m².
  • Khu công nghiệp Cái Mép–Thị Vải: từ 10–30 triệu đồng/m² (đất công nghiệp).

Vùng ngoại ô cũ (Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ)

  • Mặt đường liên vùng chính: từ 20–70 triệu đồng/m².
  • Ven đường Vành đai 3, 4: từ 30–65 triệu đồng/m².
  • Cần Giờ (khu dự trữ sinh quyển): từ 5–15 triệu đồng/m².

Tham khảo thêm tại bài Tra cứu quy hoạch TP. Hồ Chí Minh 2026.

Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K) tại TP. Hồ Chí Minh

Hệ số K là công cụ điều chỉnh bảng giá đất sát với thị trường, áp dụng khi xác định nghĩa vụ tài chính đất đai. Sau sáp nhập, hệ số K được phân theo 3 vùng lớn:

  • Vùng lõi đô thị HCM cũ: hệ số K từ 2,0 đến 6,0 tùy tuyến đường.
  • Vùng Bình Dương: hệ số K từ 1,5 đến 4,0 tùy khu vực.
  • Vùng Bà Rịa–Vũng Tàu: hệ số K từ 1,5 đến 5,0 (cao nhất khu ven biển Vũng Tàu).
  • Vùng ngoại ô và khu công nghiệp: hệ số K từ 1,2 đến 2,8.

Tác động đến thị trường BDS và nghĩa vụ tài chính

Bảng giá đất TP. Hồ Chí Minh 2026 tác động trực tiếp đến nhiều nghĩa vụ tài chính cụ thể:

  • Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích: tính theo giá đất do UBND xác định nhân hệ số K của vùng tương ứng.
  • Lệ phí trước bạ: 0,5% trên giá đất theo bảng giá (hoặc giá giao dịch nếu cao hơn).
  • Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng: 2% trên giá chuyển nhượng thực tế.
  • Bồi thường GPMB: căn cứ bảng giá nhân hệ số K của vùng thực hiện dự án.
  • Tiền thuê đất hàng năm: áp dụng với tổ chức thuê đất nhà nước trên toàn bộ địa bàn mở rộng.

Câu hỏi thường gặp về bảng giá đất TP. Hồ Chí Minh 2026

Bảng giá đất TP. HCM 2026 có áp dụng cho vùng Bình Dương và Vũng Tàu không?

Có. Sau sáp nhập, Bình Dương và Bà Rịa–Vũng Tàu là vùng lãnh thổ trực thuộc TP. Hồ Chí Minh. Bảng giá đất thống nhất do UBND Thành phố ban hành, có khung giá riêng cho từng vùng.

Không còn cấp quận/huyện, tra cứu bảng giá đất theo đơn vị nào?

Tra cứu theo tên đường và tên phường/xã trực tiếp. Cổng thông tin điện tử TP. Hồ Chí Minh (hochiminhcity.gov.vn) cung cấp tra cứu theo địa chỉ cụ thể.

Giá đất vùng Bình Dương và Vũng Tàu có tăng sau sáp nhập không?

Xu hướng thị trường ghi nhận giá đất tại hai vùng này tăng mạnh sau khi có thông tin sáp nhập, do kết nối hạ tầng được nâng cấp và các dự án giao thông được đẩy nhanh.

Nếu giá giao dịch thực tế thấp hơn bảng giá thì tính nghĩa vụ tài chính ra sao?

Cơ quan thuế sẽ áp dụng giá bảng giá làm căn cứ để tính thuế, lệ phí trước bạ và các khoản nghĩa vụ liên quan khi giá giao dịch thấp hơn.

Cập nhật quy hoạch phát triển không gian đô thị tại quy hoạch sử dụng đất TP. Hồ Chí Minh 2026.