Bảng giá đất Ninh Bình 2026 được UBND tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP, áp dụng trên toàn bộ không gian hành chính tỉnh sau khi hợp nhất Hà Nam, Nam Định và Ninh Bình cũ theo Nghị quyết 202/2025/QH15 hiệu lực từ 01/07/2025. Tỉnh Ninh Bình mới có diện tích 3.891 km², dân số hơn 4,5 triệu người, vận hành theo mô hình chính quyền 2 cấp: tỉnh — xã/phường trực thuộc. Bảng giá đất là căn cứ duy nhất để tính thuế, phí, bồi thường giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ tài chính đất đai cho tất cả các xã/phường trong tỉnh.
Cơ sở pháp lý và nguyên tắc định giá đất 2026
Hệ thống giá đất tỉnh Ninh Bình được xây dựng dựa trên ba trụ pháp lý chính:
- Luật Đất đai 2024 (hiệu lực 01/08/2024): bãi bỏ khung giá đất quốc gia, giao toàn quyền cho tỉnh tự xác định giá đất sát thị trường.
- Nghị định 71/2024/NĐ-CP: quy định phương pháp định giá (so sánh, thu nhập, thặng dư) áp dụng cho cả ba vung lãnh thổ sáp nhập.
- Nghị quyết 202/2025/QH15: xác lập địa giới hành chính tỉnh Ninh Bình mở rộng; UBND tỉnh ban hành bảng giá đất thống nhất trên toàn tỉnh.
Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được rà soát và điều chỉnh mỗi năm. UBND xã/phường có trách nhiệm công khai bảng giá đất tại trụ sở và trên cổng thông tin điện tử của tỉnh.
Bảng tổng hợp khung giá đất tiêu biểu năm 2026
| Khu vực / Xã-Phường tiêu biểu | Loại đất | Giá tối thiểu (đ/m²) | Giá tối đa (đ/m²) |
|---|---|---|---|
| Phường trung tâm TP. Ninh Bình (Phú Xân, Nam Thành) | Đất ở đô thị | 5.000.000 | 22.000.000 |
| Phường Tam Kỳ, Lý Nhân (TP. Phủ Lý, Hà Nam cũ) | Đất ở đô thị | 4.000.000 | 16.000.000 |
| Phường Hạ Long, Vị Xuyên (TP. Nam Định) | Đất ở đô thị | 4.500.000 | 18.000.000 |
| Phường TP. Tam Điệp (Ninh Bình cũ) | Đất ở đô thị | 2.500.000 | 9.000.000 |
| Xã ven đô liền kề KCN Đồng Văn (Hà Nam cũ) | Đất ở nông thôn | 1.200.000 | 5.000.000 |
| Xã ven đô liền kề KCN Hòa Xá (Nam Định cũ) | Đất ở nông thôn | 1.000.000 | 4.500.000 |
| Xã vung di sản Tràng An — Hoa Lư | Đất ở nông thôn | 1.500.000 | 7.000.000 |
| Xã ven biển Kim Sơn, Hải Hậu, Nghĩa Hưng | Đất nuôi trồng thủy sản | 200.000 | 700.000 |
| Xã đồng bằng Hà Nam — Nam Định | Đất lúa 2–3 vụ | 100.000 | 260.000 |
| Xã rừng sản xuất Nho Quan, Tam Điệp | Đất rừng sản xuất | 30.000 | 100.000 |
Giá đất đô thị ba cực tăng trưởng
TP. Ninh Bình — trung tâm hành chính tỉnh
TP. Ninh Bình giữ vai trò trung tâm chính trị, hành chính của toàn tỉnh. Giá đất ở các phường trung tâm (Phú Xân, Nam Thành, Nam Bình, Tân Thành) dao động từ 5 — 22 triệu đồng/m². Trục đường Trần Hưng Đạo, Lương Văn Tụy và Tạ Hiện ghi nhận giao dịch ở mức giá cao nhất vung.
TP. Phủ Lý — cực đô thị phía Bắc (Hà Nam cũ)
TP. Phủ Lý nằm trên hành lang kinh tế Hà Nội — Ninh Bình, cách trung tâm Hà Nội 57 km. Các phường Hai Bà Trưng, Trung Thiên, Lương Khánh Thiện có mức giá đất ở từ 4 — 16 triệu đồng/m². Khu vực dọc cao tốc Pháp Vân — Cầu Giẽ đang hình thành đô thị vệ tinh mới với tiềm năng tăng giá cao.
TP. Nam Định — cực đô thị phía Đông (Nam Định cũ)
TP. Nam Định là đô thị loại I, có lịch sử phát triển lâu đời. Các phường Hạ Long, Vị Xuyên, Trần Tế Xương, Lộc Vượng có giá đất ở từ 4,5 — 18 triệu đồng/m². Truc đường Trần Hưng Đạo (Nam Định), Hùng Vương và Giải Phóng đạt giá giao dịch 12 — 18 triệu đồng/m².
Giá đất khu vực công nghiệp và ven đô
Tỉnh Ninh Bình sau sáp nhập sở hữu hệ thống KCN lớn nhất đồng bằng sông Hồng ngoài Hà Nội. Giá đất ở tại các xã/phường liền kề KCN phản ánh tiềm năng cầu nhà ở công nhân:
- KCN Đồng Văn I, II, III (Hà Nam cũ): Xã/phường liền kề giá 1,2 — 5 triệu đồng/m², chu khu công nhân lớn nhất một miền Bắc.
- KCN Hòa Xá, Mỹ Trung, Bảo Minh (Nam Định cũ): Xã ven từ 1 — 4,5 triệu đồng/m², có nhiều dự án đô thị mới theo quy hoạch.
- KCN Gián Khẩu, Khánh Phú (Ninh Bình cũ): Xã vùng công nghiệp — du lịch, giá 1 — 4 triệu đồng/m².
Giá đất nông nghiệp và vung ven biển
Tỉnh Ninh Bình có đường bờ biển dài trên 90 km tỏ Kim Sơn (Ninh Bình cũ) qua Nghĩa Hưng, Hải Hậu, Giao Thủy đến Xuân Trường (Nam Định cũ). Giá đất nông nghiệp phân hóa rõ theo vùng:
- Vùng đồng bằng trồng lúa: Đất lúa 2–3 vụ giá 100.000 — 260.000 đồng/m².
- Vùng nuôi trồng thủy sản ven biển: 200.000 — 700.000 đồng/m² tùy diện tích bãi bồi.
- Vùng đồi núi rừng Nho Quan: Đất rừng sản xuất 30.000 — 100.000 đồng/m².
- Vùng vườn cây, ao nuôi cá: 150.000 — 500.000 đồng/m² tùy xã/phường.
Hệ số điều chỉnh giá đất (K) và nghĩa vụ tài chính
Hệ số K là công cụ UBND tỉnh Ninh Bình áp dụng để tính tiền sử dụng đất sát thị trường khi cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) lần đầu hoặc chuyển mục đích sử dụng:
- Đất ở các phường trực thuộc tỉnh: K = 1,5 — 4,5 tùy vị trí phường.
- Đất ở các xã trực thuộc tỉnh: K = 1,2 — 2,8 tùy xã.
- Công thức tính: Tiền SDĐ = Giá bảng × Hệ số K × Diện tích. Lệ phí trước bạ = 0,5% giá trị đất cấp sổ.
Người dân có thể tra cứu hệ số K cụ thể tại UBND xã/phường nơi có đất hoặc Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Ninh Bình. UBND tỉnh có trách nhiệm công bố bảng giá và hệ số K trước ngày 01/01 hàng năm, không được áp dụng hồi tố.
Tác động đến thị trường bất động sản
Việc địa giới mở rộng và quy hoạch tổng thể tỉnh thống nhất tạo ra ba xu hướng giá đất rõ rệt trong giai đoạn 2025–2030:
- Vùng cầu cao: Xã/phường dọc hành lang cao tốc, gần KCN và sân bay (sân bay Thức Hiệp — Thanh Hóa cạnh tranh và sân bay Gia Viễn quy hoạch).
- Vùng tiềm năng: Xã ven biển và vung phát triển du lịch sinh thái — di sản.
- Vùng ổn định: Xã thuần nông ngắm chỜ đồng bằng giá ổn định trong ngắn hạn.
Xem thêm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu Ninh Bình 2026 và quy hoạch sử dụng đất Ninh Bình 2026.